квартиры для Вас
kitchen-4 laundry-closet queensbury-johns-creek-georgia-neighborhood-17 wellington-community-fulton-county-30005-23 westbury-alpharetta-8 westbury-johns-creek-ga-home-25
Картинки
СПРОС РОЖДАЕТ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Практика общения бизнесменов, ищущих коммерческую недвижимость для покупки или аренды, с риэлторскими фирмами города показывает, что при первой встрече, как правило, задают общий вопрос: что у вас есть? И ожидают в ответ услышать конкретику: адреса, площади и цены, по которым эта недвижимость продается или сдается в аренду. И не получают. В этот момент человека посещает первое разочарование. Как так риэлторская компания, рекламирующая возможности своей информационной базы, а на самом деле, предложить нечего. Почему это происходит? В риэлторском бизнесе информация о каком-либо объекте - это самый ценный продукт, который можно продать. Услуги в качестве брокера, сопровождающего сделку, сбор документов, их юридическая подготовка - вторичны. Первична информация о продаваемом объекте. Высокие проценты комиссионного вознаграждения обусловлены именно продажей эксклюзивной информации. Комиссионное вознаграждение брокера коммерческой недвижимости составляет от 3 до 10 % (при купле-продаже). Почему это много? Потому что стоимость на эти объекты от пяти миллионов и больше. Верхняя цифра не ограничена. Гонорар за продажу такой информации действительно очень высок, поэтому на общий вопрос: что у вас есть, вы никогда не услышите конкретный ответ. Как же получить необходимую информацию? Если вы хотите что-то получить, надо четко сформулировать, что вам надо, представиться . Знакомство - очень важная процедура. Брокеры будут с вами говорить, когда представят, кто к ним пришел. Информацию не получит ни секретарша, ни третий заместитель. Пришедший от вас человек должен быть наделен полномочиями. Представление должно быть официальным: название компании, должность, цели приобретения какого-либо объекта недвижимости в собственность, только после этого может состояться разговор. Пытаться получить что-то из прайсов агентств недвижимости тоже довольно тяжело, потому что львиная доля информации вне этих прайсов. Это эффект айсберга. В прайсе подчас публикуется то, что не так ценно даже в случае потери этой информации. Не секрет, что брокера так или иначе можно обойти, выйти на самого собственника, оставив брокера без его комиссионного вознаграждения. Поэтому в прайсы попадает лишь информация, которая закрыта жесточайшими эксклюзивными договорами (когда брокер абсолютно уверен, что объект никак не будет продан без его участия - это такая форма эксклюзивных договоров с собственниками о продаже объектов), либо не особо ценная, какой-нибудь склад на задворках города. Потеря такой информационной единицы для брокера не особо и страшна. Массив информации находится в так называемых информационных базах. Это информация о магазинах, производственных помещениях, складах, которые действительно можно купить, о продаже которых можно говорить, но открыто, в газете об этом никто не объявляет. В таких случаях брокер не имеет эксклюзивных договоров с собственниками, существуют только устные договоренности о том, что, если он приведет потенциального покупателя, то получит комиссионное вознаграждение. Второй момент, часть собственников серьезных объектов недвижимости (владельцы дорогих магазинов или производственных помещений) они в принципе не хотят, чтобы город, а иногда собственные сотрудники знали о том, что какой-то объект выставлен на продажу. С чем это связано? Часто с нежеланием создавать ажиотаж среди арендаторов магазина. Если они вдруг в газете прочтут, что помещение выставлено на продажу, в то время как они собираются тут год или два заниматься своим бизнесом. Естественно, их оттуда как ветром сдует. Да и психологическое состояние трудового коллектива какого-либо цеха представить себе можно: после того, как люди узнают, что руководство желает продать площади. Плюс, возможно, просто перестраховка. Часто собственник не желает, чтобы вообще ходили разговоры о том, что он продает - еще одна причина, по которой эта информация остается за кулисами прайса. Если вы хотите попасть в эту святую святых, в эту информационную кладовую, безусловно, вы должны найти какие-то контакты. Брокер должен почувствовать, что с вами можно работать, что вы пришли с конкретными целями и что ваши желания соответствуют реалиям рынка. Как всякий участник рынка, брокер пытается на глаз определить, есть ли у вас деньги, достаточная сумма на ту недвижимость, на которую вы претендуете. Если вы приехали на велосипеде, а претендуете на покупку половины ЦУМа, то контакта, скорее всего, не будет. Это уже вопрос имиджа. Если первый этап прошел нормально, вам попытаются организовать встречу с собственником этого объекта. Причем, поскольку деловые люди не любят встречаться и терять драгоценное время, условия, на которых продается этот объект, будут объявлены предварительно. Если эти условия вам подходят, вот тогда вам будет организована встреча с собственником. Потому что продажа коммерческой недвижимости связана с такими нюансами, как передача денежных средств в рассрочку, или сложности, связанные с профилем объекта, могут быть проблемы, связанные с законностью проведения сделки, особенно в том случае, если владелец - большое акционерное общество. Все надо учесть. Некоторые объекты нужно смотреть: не попадают ли они в зону реконструкции города, т.е. останетесь ли вы собственником того, что купили. Когда все предварительные договоренности вас устроили, только после этого вы будете общаться непосредственно с владельцем и обсуждать условия сделки, которая может состояться.

Услуги агентства недвижимости

Не секрет, что в перечень услуг, предлагаемых сегодня многочисленными банками, входит и представление гражданам разнообразных кредитных программ. Каждый гражданин, в свою очередь, вправе выбрать для себя наиболее подходящие условия, исходя из своих собственных предпочтений. Лидирующее место по количеству выданных займов по праву принадлежит Сбербанку России.

Агентство недвижимости «Макс» предлагает своим клиентам для приобретения жилье в городе Воскресенск, поскольку основное количество сделок относительно купли-продажи на данный момент заключается посредствам ипотеки. В Воскресенске к числу активных участников ипотечного кредитования относится ОАО «Сбербанк России».

Агентство недвижимости «Макс» — официальный партнёр Сбербанка, основной вид деятельности которого заключается в оказании всяческих услуг, связанных с недвижимостью.

Особое внимание мы оказываем качеству предоставляемых услуг, обеспечению клиентов своевременными и достоверными сведениями, соблюдению законности всех операций. Наше агентство совершенно открыто и предоставляет клиентам максимальный доступ к информации, связанной с ходом сделки. Лучшей рекламой для нашего агентства являются положительные рекомендации наших благодарных клиентов!

Агентство недвижимости «Макс» предлагает полный перечень по ипотечному кредитованию.
Базовые программы:

• Покупка готового объекта недвижимости. Мы подберем наиболее подходящее для вас жилье или поспособствуем его продаже.

• Покупка строящегося объекта недвижимости. Благодаря нашим тесным связям с фирмами-застройщиками, на нашем сайте представлены многочисленные варианты жилья на любой вкус.

• Загородная недвижимость. Каждому желающему мы подберем уютное загородное жилье, соответствующее его финансовым возможностям.

Воспользовавшись нашими услугами, Вы можете рассчитывать на огромный опыт профессионалов в области проведения ипотечных сделок. Агентство недвижимости «Макс» поможет Вам в сжатые сроки приобрести подходящий объект недвижимости на самых выгодных условиях.

А КАК У НИХ?

Продажа недвижимость

агентство МАКС

Все дело в сложившихся

традициях и привычках местного бизнеса, в технических возможностях, в готовности риэлтеров соблюдать те или иные правила… Тем не менее, опытом коллег пренебрегать не стоит. О создании и работе МЛС рассказали представители трех регионов — Екатеринбурга, Новосибирска и Санкт-Петербурга. И в каждом из них — свой мультилистинг, не вполне похожий на «классический». ЕКАТЕРИНБУРГ Здесь сложилась уникальная ситуация. Уральская палата недвижимости фактически является монополистом на информационном рынке города. Еще в 1993 году ведущие риэлторские фирмы Екатеринбурга, что называется, «скинулись» на собственную газету, которую назвали «Есть вариант». Цель была вполне ясна — повысить эффективность своей работы, получить собственную рекламную площадку. Интересно, что именно газета стала первой причиной для объединения профессионалов рынка, а ассоциация возникла двумя годами позже. Газета «Есть вариант» общедоступна, ее может купить каждый, и каждый может разместить в ней объявление. Но есть и другое издание -«Прайс», которое в Екатеринбурге считают городской мультилистинговой системой. В отличие от газеты информация здесь систематизирована в виде таблиц, и поэтому доступ к ней имеют только профессиональные участники рынка. До недавнего времени критерий был прост: есть лицензия, значит, фирма может пользоваться «Прайсом». Сейчас условия стали несколько сложнее: агентство должно предъявить документы, подтверждающие квалификацию его руководителя и права на использование помещения, после чего с ним заключается договор на информационное обслуживание. Основой для наполнения «Прайса» служат объявления газеты «Есть вариант», поданные профессиональными участниками рынка. Откровенного мусора в ней нет, поскольку все объявления в газету платные.

кухня в доме

недвижимость кухня

Причем, члены Уральской палаты платят на порядок меньше, чем остальные фирмы. Одних только квартир в базе данных -около восьми тысяч. И это практически все предложения, имеющиеся на рынке. Главный секрет успешности тандема общедоступной газеты и закрытой базы данных прост: размещение информации в любых других систематизированных таблицах считается нарушением кодекса профессиональной этики екатеринбургских риэлтеров. Однако и эти действия не смогли остановить рост цен. Городские инвесторы и торговые фирмы, скупающие торговые помещения и сдающие их в аренду, в общем-то, обеспечивают спрос. Принцип инвестора прост: вложения должны давать отдачу — не менее 3% прибыли в месяц от общей их стоимости. Проблема одна — в нашем городе очень сложно приобрести удачно расположенный объект. А вот сложностей со сдачей магазинов в аренду практически не возникает. Что ждет покупателей и арендаторов в этом году? Есть две новости -хорошая и плохая. Начнем с плохой: строится мало и плохо, дефицит растет. Новость хорошая: что-то все-таки строится. Сегодня в стадии реализации находятся реальные проекты крупных мегамаркетов как местных, так и столичных компаний. Снижения арендных ставок не будет, так как этому способствует сдача площадей в комплексах-новостройках. Как правило, в удачно расположенных комплексах к моменту ввода в эксплуатацию все помещения уже арендованы. Как в столице, так и в Перми практикой торгового бизнеса стало оценивать стоимость покупки и аренды торговых площадей по так называемой проходимости. Однако нашим не советуем основывать свою деятельность на данной методике. В Москве известны случаи, когда крупные инвесторы вкладывали серьезные средства в новые магазины на проспектах, а вскоре выяснялось, что граждане и вовсе не настроены совершать покупки в этих местах. Часть магазинов пришлось закрыть. В нашем городе магазины не закрывают, но перепрофилируют. И очень часто. Конечно, каждый кулик хвалит свое болото: тот, кто хочет продать -«давит» на проходимость, тот, кто хочет купить — не интересуется проходимостью, а апеллирует к сравнительной стоимости магазина относительно других сделок по подобным объектам. При определении профиля магазина следует ориентироваться на стихийно складывающиеся торговые зоны. Комсомосльский проспект -улица бутиков, торговать в этом районе рыбой было бы более чем странно. При торговле товара- ми повседневного спроса лучше всего руководствоваться здравым смыслом и оценивать востребованность услуг на глаз. Архитекторам и строителям хотим дать практический совет: если хотите построить памятник и услышать благодарность современников — проведите небольшой опрос населения, узнайте, магазина какого профиля не хватает… Что касается промышленной недвижимости, то один умный человек сказал: промышленность не находит себе места. Спрос на такой вид недвижимости также превышает предложение. Цены растут в целом на 10-20%. Специалисты говорят и о дальнейшем росте стоимости таких помещений. Для размещения мелких и средних производств обычно арендуются и покупаются помещения площадью от 100 до 2000 кв.м. Главное требование к таким помещениям — наличие соответствующей инфраструктуры: подъездные пути, коммуникации, электросети…

окно в комнате

недвижимость окно

Предприниматели готовы к сотрудничеству с владельцами промышленной недвижимости, но количество таких сделок в нашем городе крайне ничтожно. Причин тут две. С одной стороны, многие предприятия сами наращивают мощности и увеличивают продуктивность использования свободных площадей, и поэтому не выставляют их на продажу, как раньше. С другой стороны,когда такие помещения продаются, то, как правило, их предлагают как готовый бизнес, что не всегда подходит покупателю, так как зачастую это,идет в разрез с его интересами. Ажиотаж в этой сфере недвижимости начался прошлым летом. Цены выросли, а местами и превысили докризисную отметку. Подорожание происходило, в первую очередь, за счет «вымывания» дешевых предложений. Потенциальные покупатели ищут помещения от 100 до 2000 кв.м, а продавцы стремятся продавать площади большими «кусками». Средняя цена спроса при сделках купли-продажи — от 2500 до 6000 руб. за кв.м, предложения — от 3600 до 15000 руб. за кв.м. Еще мрачнее ситуация в секторе аренды: спрос составляет 80-150 руб. /кв.м в месяц, цена предложения в 2 раза выше. И это при том, что аренда, по сути дела, не так уж и выгодна производителю. Нужно время и дорогие инвестиции,чтобы наладить выпуск продукции, порой необходимы затраты на ремонт арендуемого помещения. Естественно, что такой перегиб ведет к трудностям при реализации объектов. Но владельцев такие факты ничему не учат — на уступки они идут неохотно. Остается надежда на дальнейший рост цен. В результате ситуация складывается любопытная: при наличии значительного количества свободных производственных площадей потенциальные арендаторы страдают от дефицита помещений. Самые востребованные объекты в промышленном секторе недвижимости — это производственные помещения от 100 до 300 кв.м. Для малых предпринимателей важна возможность развития своего дела, а большие площади в этом случае ни к чему. Основные потребители таких помещений — владельцы пекарен, мясных цехов, швейных и кондитерских предприятий. Их деятельность зависит от требований СЭС. Для таких производств очень тяжело, а в сегодняшних условиях практически невозможно найти что-либо подходящее в городской черте. Прогноз для этого сектора, увы, не утешителен. Строительство подобных специальных помещений не ведется вообще. Денег нет ни у предпринимателей, ни у муниципалитета, а крупному инвестору это просто не выгодно — доход от таких помещений не высок, и здесь, в отличие от торговых помещений, арендные ставки растут очень медленно. Инвестиции в такое строительство достаточно большие, а отдачу придется ждать на порядок дольше. Однако выход в такой ситуации возможен.

спальня в квартире

недвижимость спальня

Например, такой: 25% строит муниципалитет, 25% вкладывает инвестор, а вот остальные 50% возьмут на себя предприниматели. Такое долевое участие обеспечит все гарантии реализации проектов строительства производственных помещений. То, что на заводах пустуют огромные площади -факт известный. Успешному заключению договоров между собственником и арендатором, помимо ценового несоответствия, мешают и такие факты, как попытки реализации предприятий-банкротов. При этом такие помещения находятся в плохом состоянии, с разрушенными инженерными коммуникациями и не вполне понятным юридическим статусом. Продаются в городе и обремененные, спорные объекты. В таких ситуациях установить подлинного собственника крайне сложно. Беспорядочная приватизация выводит из оборота массу объектов, связываться с которыми просто опасно для бизнеса. Конечно, время не стоит на месте. Все чаще появляются объекты, перепрофилированные под торговые комплексы и бизнес-центры, проводится реконструкция. Порой объекты просто сносят, а земле находят другое применение. Естественно, предложения сокращаются, а стоимость объектов растет. Владельцы осознают ценность своего недвижимого имущества. Если говорить о прогнозе, то в целом он положительный: цены в этом секторе рынка будут расти слабо, но сделок будет проходить мало. Можно предположить, что если будут реализовываться проекты строительства новых производственных зданий под малый бизнес, то арендодателем не придется рассчитывать на золотые горы и стоимость аренды будет приведена в соответствие со спросом.

ППК «ПОСТОИМ САМИ»
Наталья Цыганкова, экономист - На выставке "Дом, предметы быта" очень удачно и выгодно для всех были совмещены два направления - товары народного потребления и недвижимость, которая была представлена полным спектром: от конкретных предложений строителей и риэлтеров до новых интересных технологий приобретения жилья. Выставка подтвердила актуальность нового способа приобретения жилья в рассрочку. Конечно, такая услуга предоставляется сегодня многими, но мы имели возможность еще раз убедиться, что идем верным путем. Доказательства? Около нашего стенда всегда было большое количество посетителей, желающих получить подробную информацию и задать вопросы. Коллеги-соседи по ЯРМАРКЕ НЕДВИЖИМОСТИ восприняли нас настороженно и с интересом, поскольку это было первое публичное представление ППК "Построим Сами" в среде операторов рынка недвижимости. Было очень приятно встретить доброжелательное и корректное отношение коллег. Мы гордимся тем, что выглядели выигрышно и по уровню оформления стенда, и по количеству посетителей. Организаторы выставки удивили нас - им удалось предусмотреть буквально все. На выставку я приходила, как в любимый дом. И попадала в атмосферу доброжелательности, отзывчивости, компетентности... Поэтому так тяжело было смириться с требованиями охраны освободить помещение ровно в 18-00. Ну, прямо как в Японии, где переработка запрещена. Отдельное спасибо хочется сказать Юрию Александровичу Ворончихину за тщательную проработку всех рабочих моментов подготовки к выставке. Мегачеловек! Благодарим также Андрея Александровича Чурина за заботу и всестороннюю профессиональную помощь.